שיפוץ בניין מסוכן

בניין אשר הוגדר על ידי העירייה בתור בניין מסוכן הוא לרוב בניין שבו יש ליקויים חמורים במעטפת החיצונית או באזורים המשותפים בתוך המבנה כמו למשל בחדר המדרגות (כלומר, נדיר שהליקוי עצמו בתוך הדירות).

לבניין מסוכן יש 3 דרגות של מסוכנות כאשר רק בדרגה הראשונה שבו מבנה מוגדר ככזה שעלול לסכן את המחזיקים בו, הציבור הרחב או נכסים סמוכים, אפשר לשפץ אותו על ידי חיזוק. דוגמאות למקרים כאלו הם כאשר ישנם גושים של טייח מתפורר, מרפסות רעועות, בטון פגום וברזל חשוף או חלוד. כמו כן, מרגע שהרשות שולחת צו דרישה לתיקון הליקויים, כל אחריות על פגיעה בעוברים ושווים חלה על בעלי הבניין.

בדרגות גבוהות יותר של מסוכנות בהן נשקפת סכנה ממשית או סכנה מיידית, הרי שמוצא לבניין צו הריסה או צו פינוי מיידי (אם כי על צו הריסה ניתן לערער ועל מהנדס העירייה יהיה לדון בבקשת הערעור).

יש לציין כי האחריות לטיפול ולשיפוץ המבנה חלה על כל בעלי הדירות בבניין, אף אם השיפוץ כולל חיזוק של קיר חיצוני של דירה מסוימת אחת וכל הדיירים צריכים לשאת בחלקם בשיפוץ.

חשוב לדעת גם בניין מסוכן רצוי לשפץ את הנכס בהקדם ולא להביא לסחבת שתגרור אחריה תביעות משפטיות, קנסות כבדים ועיקולים. בנוסף לזאת, מי שירצה למכור דירה בבניין שכזה, יגלה בוודאי שהבנק לא מוכן לאשר את ההלוואה לקונה.

כיצד מבצעים את עבודת השיפוץ?

את עבודת השיפוץ של הבניין המסוכן ניתן לבצע בשתי רמות שונות :

1.ברמה המינימאלית הנדרשת לשם הסרת הצו

2.ברמת גימור גבוהה יותר, כולל שיפוץ כללי של מעטפת הבניין (גימור נאה)

השיפוץ עצמו המתבצע באמצעות פיגומים כולל חיזוק של המעטפת החיצונית ועמודי הבניין : קילוף וסיתות של שכבות הטייח, סילוק גושי בטון רופפים או מתפרקים, ושיקום של הברזל והבטון על ידי חומרים מיוחדים. לעיתים יש לחזק גם את המרפסות עצמן.

קבלן שיפוצים עבור בניין מסוכן הוא קבלן שצריך לעמוד בסיווג קבלני ג-1 ומעלה אשר מבוטח בביטוח קבלני מקיף וביטוח עבודות בגובה.

למרות שהשיפוץ עצמו נעשה על ידי קבלן שיפוצים, יש גם צורך לערב בתהליך מהנדס מומחה שיבנה תוכנית עבודה על סמך הליקויים שנתגלו (כתב כמויות). המהנדס הוא זה אשר יגיש את הניירת לרשויות על מנת להסיר את הצו וקנסות עתידיים.

למרות שמדובר בעבודה הדורשת כאמור טיפול על ידי גורמים מקצועיים, דיירים רבים שמנסים לחפף ולזרז הליכים, מגלים עד מהרה שהצו אינו מוסר והם נכנסים לצרה גדולה יותר מאשר אליה נכנסו…

תמ"א 38 עבור בניין מסוכן

במקרים רבים, העירייה תאשר תוכנית תמ"א 38 עבור בניין מסוכן. כאמור תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת להרחיב את הדירות הקיימות, לשפץ את המעטפת החיצונית ואת השטחים החיצונים כמו הלובי וחדר המדרגות, כאשר הקבלן המבצע נושא בכל העלויות תמורת קבלת זכויות בנייה נוספות על גבי גג המבנה או באמצעות סגירה של קומת העמודים. בסופו של התהליך לא רק שהבניין אינו מסוכן יותר, אלא שערכו אף עולה ב-20 עד 30 אחוזים.

איטום סדקים בבטון

סדקים בבטון נחלקים לשלושה סוגים שונים : סדקי שערה, סדקים נימיים וסדקים עובדים. בעוד סדקי השערה והסדקים הנימיים הם סדקים יציבים מבחינת הגודל הסופי אליהם הם יכולים להגיע ומגיעים לגודלם הסופי תוך מספר חודשים, הסדקים העובדים הם סדקים שעלולים להמשיך ולהתרחב, ולכן הם המסוכנים ביותר.

סדקי שערה : אלו הם סדקים דקים מאוד ומכאן שמם, והם נמצאים בשכבת הטיח בלבד. למרות זאת, אם הם נמצאים בקירות החיצונים, הם עלולים להעביר רטיבות אל תוך הקיר. איטום סדקים בבטון מסוג סדקי שערה נעשה באמצעות חומר פשוט לאיטום סדקים כגון שפכטל או מרק צמנטי ולאחר מכן צבע או גימור חיצוניים. אם יש חשש להמשך התפשטות הסדק, אפשר להשתמש בצבע או ציפוי בעל כושר גמישות.

סדקים נימיים : אלו הם סדקים שלא חייבים להיות עבים יותר מסדקי שערה, אך הם חוצים את שכבת הטיח וקיימים גם בשכבת הבטון או אפילו בין הבלוקים או בתוכם.

אם הסדק הוא דק, אפשר לאטום אותו באמצעות מרק גמיש, כאשר מגדילים את הסדק, מנקים מפני אבק ולכלוך ומוסיפים שכבת ייסוד. לאחר מכן מצפים ישירות מעל התיקון עם שכבת הצבע או הציפוי הגמישים (כמו בסדקים נימיים).

סדקים עובדים : אלו הם סדקים שנוצרו בשל תזוזות ("עבודה") של הבניין ומכאן שמם. לצד סדקים עובדים שנעשו בכוונה תחילה על מנת לתת לבניין מקום להתרחב ולהתכווץ בהתאם לשינויי הטמפרטורה (תפרי התפשטות), קיימים גם סדקים עובדים שנוצרו בשל עבודה לא מדויקת במהלך הבנייה והם אינם רצויים (לדוגמה, ערבוב לא נכון של חומרים או שימוש בחומרים לא נכונים).

סדקים אלו נאטמים באמצעות חומרי אטימה מיוחדים ("מסטיקים") מהצד החיצוני שלהם, ואם התזוזה רבה מדי, משתמשים ברשת אינטרגלס. את התיקון עצמו מכסים עם כיסוי פח או נחושת. (מהצד הפנימי אפשר להשתמש למשל בלוח גבס).  בכל מקרה, לא ניתן לתקן את הסדק לחלוטין והוא ימשיך לנוע גם בעתיד.

איטום סדקי בטון קונסטרוקטיביים הנובעים מליקויים בשלד המבנה

לפי החוק, תיקון סדקים הנובעים מליקויים בשלד המבנה כגון סדקים עובדים חייב להתבצע לאחר קבלת חוות  דעת של מהנדס מורשה (מהנדס קונסטרוקטור) אשר ייבנה תוכנית לטיפול בשלד המבנה.  התוכנית עצמה מבוצעת באמצעות חברה קבלנית הרשומה ברשם הקבלנים ומורשית לבצע את הפרויקט תחת ניהולו של המהנדס שבודק כי התוכנית מבוצעת כשורה.